MENJADI impian semua pembeli rumah untuk memiliki rumah yang sempurna setiap kali pembeli melakukan transaksi jual beli rumah. Impian ini lebih tinggi dan lebih ketara jika membabitkan pembelian rumah dalam pembinaan.

Hal ini sedia maklum apabila majoriti pembeli bukan mudah untuk meletakkan duit deposit (baca: harapan) pada peringkat permulaan, barangkali duit deposit itu diguna pakai daripada jumlah wang simpanan pembeli setelah mengumpul sekian lama.

Tidak hairanlah jika pembayaran awal (profit servicing) kepada pihak perbankan sepanjang 36 bulan ketika projek perumahan dalam tempoh pembinaan disertakan dengan penuh pengharapan oleh pembeli, agar pelaburan mereka selama ini terhadap projek perumahan dalam pembinaan itu dapat disempurnakan seperti yang digambarkan pada awal kontrak.

Bukankah ironi, jika dibandingkan antara proses menyimpan duit di bank atau menyumbang untuk insuran/takaful dan juga membeli rumah dalam pembinaan, manakah antara yang paling dikhuatiri oleh masyarakat awam? Semestinya membeli rumah yang dalam proses pembinaan.

Hal ini adalah kerana Bank Negara Malaysia terbukti mempunyai integriti yang tinggi dan mendapat kepercayaan awam dalam menjaga keperluan awam (public’s interest). Tetapi dalam aspek pembelian perumahan dalam pembinaan, orang awam kadang kala terpaksa meninjau tapak projek untuk melihat progres pembinaan dan tertanya-tanya apakah syarikat pembinaan yang terbabit masih wujud!

Perasaan khuatir masyarakat awam yang terbabit dalam projek perumahan dalam pembinaan ini berlaku kerana hakikatnya orang ramai maklum bahawa sekiranya sesuatu projek perumahan disahkan sebagai projek terbengkalai, proses pemulihan atau penyelamatan ke atas projek akan memakan masa yang lama dan bantuan kewangan daripada pihak kerajaan adalah terbatas dan lebih tertumpu kepada projek perumahan kos rendah sahaja.

Merujuk kepada Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), projek bermasalah terdiri daripada Projek Lewat, Sakit dan Terbengkalai dan ditakrifkan seperti berikut:

1. Projek Lewat: Projek yang mengalami kelewatan di antara 10% dan 30% berbanding kemajuan yang sepatutnya; dan

2. Projek Sakit: Projek yang mengalami kelewatan melebihi 30% berbanding kemajuan yang sepatutnya atau tamat tempoh Perjanjian Jual Beli (PJB).

3. Projek Terbengkalai: Projek yang ditakrifkan sebagai projek yang memenuhi kriteria berikut:

• Projek yang tidak siap dalam atau luar tempoh Perjanjian Jual Beli dan tiada sebarang aktiviti yang ketara di tapak pembinaan selama enam bulan secara berterusan; atau
• Petisyen penggulungan telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi mengikut Seksyen 218 Akta Syarikat 1966; atau
• Syarikat diletakkan di bawah Pegawai Penerima dan Pengurus (Receiver & Manager); atau
• Pemaju mengakui tidak berupaya secara bertulis kepada Pengawal Perumahan; dan
• Disahkan projek terbengkalai oleh Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan mengikut Seksyen 11 (1) (c) Akta 118.

Dalam konteks sistem perbankan, semestinya transaksi jual beli rumah membabitkan dua pihak; pihak pelanggan yang percaya hak mereka dalam memperoleh rumah yang siap untuk didiami dan pihak bank (tanpa mengira perbankan Islam atau konvensional) yang beranggapan bahawa mereka berhak mendapat keuntungan untuk setiap pembayaran yang dibuat berdasarkan progress pembinaan.

Ironinya, isu keadilan hanya timbul apabila projek perumahan yang membabitkan dua pihak ini disahkan sebagai projek terbengkalai, pihak pelanggan menganggap sebagai tidak adil kerana pembayaran telah dibuat dan rumah tidak diperoleh. Maka jika pada awal kontrak pihak pelanggan akan mendesak pihak bank untuk meluluskan permohonan pinjaman/pembiayaan dengan segera, tetapi apabila projek terbengkalai, barangkali pihak pelanggan akan menyoal pula mengapa pihak bank meluluskan permohonan mereka pada awalnya.

Di pihak bank pula, mereka menganggap pembayaran telah dibuat mengikut progres mestilah diperoleh semula kerana ini secara tidak langsung membabitkan duit pendeposit yang digunakan (dalam koneks mobilisasi deposit dalam penurusan perbankan) oleh pihak bank.

Walhal rumah jenis apa pun yang dibeli oleh pembeli, rata-rata nasib pembeli rumah membabitkan projek yang akhirnya diklasifikasikan sebagai terbengkalai melalui nasib yang sama sekiranya pemaju menghilangkan diri, atau pejabat pemaju ditutup, tidak mendapat maklum balas lengkap walaupun telah membuat ratusan surat dan laporan setelah dihantar kepada pihak tertentu. Malah jika pihak bank mengambil tindakan undang-undang ke atas pemaju yang mengakibatkan penggulungan syarikat pemaju, pembeli pula terpaksa berhadapan proses lelongan tapak pembinaan. Projek terbengkalai tanpa pemaju menghadapi proses lelongan, pembeli asal terpaksa menanggung kerugian dan putih mata apabila projek itu kemudiannya diusahakan oleh pemaju lain dan pembeli lain membeli unit rumah baru di atas tapak yang sama.

Dan projek terbengkalai ini tidak khusus menjadi masalah terhadap produk perbankan yang ditawarkan, kerana hatta projek Rumah Mesra Rakyat kendalian Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) yang merupakan sebuah syarikat milik penuh Menteri Kewangan Diperbadankan (Mof Inc.) juga terdedah kepada risiko terbengkalai, yang mana apabila pembeli membawa masalah projek terbengkalai itu kepada pihak SPNB, mereka mendakwa tidak mendapat sebarang jawapan positif malah diminta supaya bersabar.

Oleh itu, apa yang wajar menjadi fokus utama ialah penambahbaikan dalam sistem bagi memastikan pihak pemaju menjadi lebih bertanggungjawab sesuai dengan janji manis yang ditawarkan kepada pembeli seperti mana pada awal kontrak.

Sebelum kita menuding jari terhadap semua pihak terbabit, apa yang wajar dilakukan ialah melihat di mana silapnya dalam sistem projek perumahan dalam pembinaan dan apakah puncanya.

Maka persoalan yang harus disentuh ialah sejauh mana efektifnya polisi perumahan dalam menangani isu projek perumahan terbengkalai? – Roketkini.com

Bersambung…