Merawat Punca Projek Perumahan Terbengkalai: Kerja Siapa? (Bahagian I)
SEJAK 2009 sehingga Jun 2013, difahamkan terdapat sebanyak 187 projek perumahan membabitkan 53,058 unit rumah terbengkalai, ini membabitkan 35,395 pembeli rumah. Namun sepanjang tempoh itu, pihak kerajaan berjaya menyelamatkan 132 projek manakala 55 projek lain sedang melalui beberapa fasa untuk diselamatkan.
Hanya 12 projek diselamatkan mengguna pakai dana kerajaan sebanyak RM67.3 juta manakala 120 projek lain tidak diselamatkan menggunakan dana kerajaan, dengan mendapatkan suntikan dana sama ada melalui pinjaman bank atau modal pelabur syarikat atau menjual baki unit yang tidak terjual bagi tujuan memulihkan aliran tunai.
Namun dana dalam peruntukan Bajet saban tahun bagi menjalankan projek pemulihan hanya akan disalurkan untuk memulihkan projek rumah kos rendah yang terbengkalai. Bagaimana pula dengan nasib pembeli rumah kos sederhana rendah dan rumah kos sederhana?
Jika dirujuk kepada aspek perundangan pula ramai yang meletakkan harapan kepada pindaan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) yang diluluskan Parlimen pada 2011 lalu apabila ada peruntukan khusus untuk mengambil tindakan ke atas pemaju perumahan yang gagal menyiapkan projek perumahan mengikut jadual yang ditetapkan.
Namun hakikatnya, pihak berkepentingan seperti pembiaya, tuan tanah, kontraktor, pemaju dan pembeli akan menghadapi implikasi perundangan yang berbeza. Ini membuka ruang kepada isu manipulasi oleh pihak tertentu dan selanjutnya menjadikan usaha pemulihan bertambah sukar.
Justeru di sebalik menumpukan kepada proses pemulihan, persoalan timbul sejauh mana pindaan akta ini mampu memainkan peranannya? Daripada ratusan jumlah projek perumahan terbengkalai, pernahkan mana-mana pemaju dihadapkan ke makhamah dan dipenjarakan kerana mengakibatkan projek terbengkalai? Pernahkan mana-mana pemaju didakwa di Mahkamah akibat salah laku atau gagal menguruskan duit pembeli rumah sehingga mengakibatkan projek terbengkalai? Apakah cukup tindakan ke atas pemaju yang tidak bertanggungjawab dengan hanya menyenaraihitamkan syarikat mereka? Sejauh mana kebenaran bahawa pihak pemaju perumahan yang pernah gagal menyiapkan projek tidak dibenarkan untuk menubuhkan syarikat baru atau memajukan projek baru, terutama jika ada syarikat induk yang cuba menyorok di sebalik Syarikat Projek Pembangunan (PDC) mengikut Akta Syarikat? Apakah adil jika pembeli masih dikehendaki membayar balik pinjaman termasuk faedah kepada pembiaya walaupun tanpa sebarang jaminan rumah akan disiap dan diserahkan, tetapi pihak pemaju pula masih dilindungi sepenuhnya oleh kerajaan walaupun tidak berjaya menyiapkan projek tersebut? Inilah soalan cepu mas kepada pihak berkuasa yang mesti ditelusuri dalam menyelesaikan isu projek perumahan terbengkalai yang berulang saban tahun.
Apa yang menyedihkan ialah apabila dalam sesetengah kes projek terbengkalai, pihak pemaju dilihat mempunyai hubungan baik dengan sesetengah ahli politik sehinggakan walaupun ratusan laporan polis dibuat dan usaha berjumpa pihak tertentu dilakukan, tetapi tiada sebarang siasatan dan tindakan dikenakan ke atas pemaju.
Malah sejak 1966, Menteri tidak pernah menggunakan kuasanya dalam Seksyen 10,11, 11(b) dan 12 kepada Akta Pemajuan Perumahan dalam campur tangan bagi maksud melindungi kepentingan pembeli demi menyelamatkan projek daripada terbengkalai. Seksyen yang disebutkan itu membabitkan penyiasatan, kuasa menteri untuk memberikan arahan bagi maksud melindungi kepentingan pembeli, dan kuasa menteri untuk memberikan arahan am.
Jika dahulu pihak pembeli mempunyai keyakinan dalam keputusan mereka untuk membeli projek perumahan dalam pembinaan yang diusahakan oleh syarikat pemaju, tetapi kini krisis kepercayaan yang dialami oleh pembeli semakin menipis apabila wujud syarikat pemaju yang walaupun kurang pengalaman dalam projek perumahan, tetapi masih bercita-cita besar untuk membangunkan projek perumahan besar melalui lesen yang diluluskan.
Tiada sebarang jaminan yang boleh dibuat kepada bakal pembeli agar tidak lagi ditipu pemaju atau mereka terus berhadapan dengan risiko projek terbengkalai. Sebagai contoh, jika Talam Corporation yang dianggap syarikat bernama besar pun telah memberi banyak masalah kepada pembeli, apakah jaminan yang boleh syarikat pemaju yang baru mendapat lesen ini menyempurnakan impian besar mereka?
Apabila syarikat pemaju tiada pengalaman, modal pusingan pula tidak mencukupi, macam-macam boleh berlaku. Akhirnya yang mendapat implikasi paling teruk adalah pembeli yang terpaksa membayar ansuran bulanan tanpa mengetahui sama ada mereka bakal mendapat rumah impian yang mereka laburkan. Dan sikap pemaju yang hanya mendiamkan diri setelah projek mengalami masalah seperti tidak memaklumkan mengenai status projek kepada pembeli apabila telah melebih tempoh tiga tahun projek siap adalah tidak bertanggungjawab dan perlu diambil perhatian serius oleh pihak berkuasa.
Cadangan Penambah baikan
Atas sebab itu, bagi menambah baik sistem sedia ada, NGO atas nama Abandoned Property Owners Malaysia (VICTIMS) ada mencadangkan berbanding memfokuskan kepada pemberian lesen dan proses atau progres pembinaan di tapak oleh syarikat pemaju, pihak berkuasa seharusnya memfokuskan atas pihak syarikat pemaju dalam aspek aliran kewangan syarikat, menganalisis status kewangan syarikat dan mengemaskini maklumat projek di samping memantau pelaksanaan projek oleh pemaju sehingga disiapkan dengan Sijil Layak Menduduki (CFO/CCC) sepanjang tempoh pembinaan. Dalam erti kata lain, pengawalan ketat syarikat pemaju terhadap kemampuan bayar (solvency), kecukupan modal (capital adequacy) dan kemampuan (capabilities) melaksanakan projek perlu diberi perhatian lebih berbanding pengurusan progres pembinaan sahaja. Maka sebuah sistem pemantauan yang efektif diperlukan dalam memantau status kewangan syarikat pemaju berdasarkan nisbah kecukupan modal (Capital Adequacy Ratio).
Pihak pembiaya pula hendaklah tidak hanya memikirkan soal keuntungan hasil daripada pinjaman atau pembiayaan, tetapi harus mewujudkan polisi yang ketat dengan tidak membiaya pemaju yang tidak berdaftar sebagai pemaju yang sah dan tidak mempunyai lesen pemaju.
Di samping itu, boleh juga memperkenalkan klausa bagi memastikan perjanjian jual beli rumah tidak berat sebelah, yakni dengan memasukkan klausa keluar (exit clause) di dalam perjanjian untuk menangani isu sekiranya projek terbengkalai.
Malah menurut Garis Panduan Ibra’ (Rebat) untuk Pembiayaan di bawah Kontrak Jual Beli yang diterbitkan Bank Negara Malaysia, terdapat klausa jelas, bahawa institusi kewangan Islam di Malaysia tidak dibenarkan menuntut daripada pihak pelanggan sebarang lebihan selain daripada jumlah pembiayaan yang dibayar kepada pemaju/kontraktor dan keuntungan yang dibayar pelanggan sebagai penerima pajakan dan memberikan rebat (rebate) terhadap jumlah pembiayaan yang masih belum dijelaskan kepada pihak pemaju/kontraktor.
Garis panduan itu merupakan suatu inisiatif penting yang harus dipuji dalam menganjurkan pihak bank supaya mengambil langkah proaktif dalam memantau syarikat pemaju/kontraktor selain sentiasa berkomunikasi dengan pihak pelanggan terutamanya apabila mengesan wujud sebarang unsur awal ke arah terbengkalainya sesuatu projek perumahan.
Selain itu, konsep Bina Kemudian Jual yang dijangka diimplementasi menjelang 2015 merupakan sebahagian inisiatif terbaik dalam membendung projek perumahan terbengkalai. Malah menurut Laporan Tahunan 2011, Pasukan Petugas Khas Pemudahcara Perniagaan (PEMUDAH), konsep itu akan dilaksanakan melalui pembiayaan perumahan berlandaskan syariah kepada pembeli.
Konsep Bina Kemudian Jual sewajarnya disegerakan oleh pihak berkuasa, sekiranya persempadanan semula kawasan pilihan raya boleh disegerakan, apa yang menghalang konsep Bina Kemudian Jual yang membabitkan nasib pembeli rumah pula memerlukan masa sehingga menjelang 2015 baru hendak dilaksanakan?
Akhir kata, rakyat semestinya mengharapkan pihak berkuasa bersikap tegas dalam pemantauan mereka terhadap semua projek pembangunan perumahan, dan juga tegas dalam penguatkuasaan bagi memastikan pematuhan terhadap undang-undang yang telah ditetapkan.-Roketkini.com
